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內容來自sina新聞

  大部分房企銷售目標難完成

  苦熬瞭半年,世界杯都開始瞭,也沒等來救市。眼瞅距離年中考核結算日不足半個月瞭,面對"半年要過半"的考核指標,開發商備受煎熬!為瞭交一份說得過去的"成績單",開發商使出瞭花樣繁多的自救手段,意圖做最後的沖刺。

  位於通州的老項目後期富力·尚悅居的銷售人員就告訴記者,他們的項目單價跨度比較大,從18000元/平方米-24000元/平方米,均價則在2.2萬元/平方米,房子全部是精裝修,裝修單價在3000元/平方米。"我們現在主要是賣二期,均價和一期基本沒什麼變化。"

  該項目一次拿瞭6棟樓、164套房源的獲批預售許可證,除瞭最貴的2號樓外,最便宜的6號樓,擬預售均價也達到96234元/平方米,整體均價已經接近9.7萬元/平方米。由於房源全為大戶型項目,最小戶型也達到170平方米,預計單套總價超過1500萬元。對此,亞豪機構市場總監郭毅認為,"近期北京高端盤紮堆入市的跡象非常明顯,這顯示出在自住房大規模入市後,在高端市場層面,監管部門限價的壓力小很多。"

  預測

  根據北京市住建委網站上新建商品住宅公示信息,39個項目中,昌平區的首開·國風美唐簽約率最高,但成交率也僅僅剛過四成。項目共推出490套房源,以31620元/平方米的均價成交瞭199套,成交率約為40.6%。其他有成交數據的項目,成交率大部分都不足三成。像北五環的某知名樓盤,共有100套房源獲批入市,但建委網站顯示的成交僅為4套,成交率為4%。還有亦莊的某熱銷盤二期,早在5月10日便開盤銷售,雖然銷售人員表示已經賣出瞭200多套,但建委網站顯示,總計460套房子,成交僅為47套,成交率10.2%。而這些項目都是在2013年裡高調"日光"的明星樓盤。即便面對沖刺業績的壓力,但無奈住宅市場近乎速凍,讓大部分項目都出現瞭嚴重的滯銷現象。

  無獨有偶,亦莊的金茂悅在其周邊多個競爭項目推出降價特價房的背景下,銷售也面臨壓力,為此,該項目也推出瞭"一成首付"的活動,看似非常吸引人,但實際上也隻是首付分期。

  像位於馬駒橋的珠江·四季悅城,"無首付,14800元/平方米,全精裝"的超級戶外廣告牌仍舊立在公路旁。所謂的"零首付"並非全部房源都是"零首付",而隻是拿出瞭10套房源,通過與電商合作的方式,獲得金融服務優惠,實現"零首付"。

  新盤中高端項目增多 上波降價後更多樓盤暫緩跟進

  "微刺激"頻出 或引導剛需入市

  偉業我愛我傢集團副總裁胡景暉就表示,6月初,銀監會再次強調"大力支持首次自住型需求",盡管目前商業銀行方面由於各方面原因舉動尚不明顯,但差別化信貸政策未來對樓市的實際作用可以預期,政府合理引導市場剛需入市的思路已十分明顯。

  所謂"零首付" 實際全是分期首付

  趨勢

  不過,值得關註的是,雖然政策沒有松動,但一些輕微的利好卻在近期密集出現。業內人士認為,這些"微刺激"既不違背調控原則,又能對剛需買房人起到刺激入市的作用。

  促銷

  周末從通州的K2玉蘭灣出來,記者就看到不少中介營銷人員舉著樓盤和價格的標牌吸引顧客,一旦停下腳步細看一下,便至少有三四個銷售人員圍上前來派發傳單。

  業內人士表示,零首付在北京是不可能實現的,現在開發商為賣房宣傳的"零首付"或"低首付"更多的都是噱頭,隻是為瞭避免直接降價而做妥協性的促銷。

  此外,新近入市的純新盤龍湖·灩瀾新宸項目預計單價在3萬至3.5萬元之間,同樣並未采取類似萬科的低於預期售價入市的方式。業內人士表示,該項目雖然為純新盤,但由於面向的是中關村工作的客群,房源相對稀缺,取證預售價也與之前宣傳的超過3萬元類似。

  珠江·四季悅城銷售人員也表示,雖然隻有10套房源,但通過這個活動,實現瞭刺激樓盤銷售的目的。

  對此,有業內專傢表示,由於實際簽約的先後,建委網站備案數據有滯後性,還有一些已預定、在資格審查中或網上聯機備案的客戶沒算在內,但是,不可否認的是,眾多項目的低簽約率,都表明北京新盤的銷售壓力依然巨大。

  尷尬

  一位看房人就感慨:"那些街邊上的中介銷售隻是開發商聚攏人的一個手段,他們口中的特價房源都是位置朝向不太好的房源,本身售價就低於均價,實際並沒有真降下來多少。"

  除瞭新盤派出的銷售團隊在外搶客外,還有一些中介公司也參與到新盤的售賣中,所以才會出現這樣激烈競爭的情況。像位於亦莊區域的合生世界村項目,其推出的LOFT產品,不但在售樓處有售,在路邊的中介門店裡,也都有代理銷售,甚至朝向和戶型更好。這也為新盤銷售帶來瞭不俗的人氣。

  噱頭

  除此之外,一些高價項目的入市進一步對購房預期產生瞭一定影響。最受關註的就是薊門橋的地王項目最近獲批入市。根據北京市房地產交易管理網顯示,該項目於上周剛剛獲得預售證,最貴的2號樓以97424元/平方米的擬售均價,創下今年來獲批住宅的最高單價。

  最近急於買房的人會發現,開發商為瞭促銷,還頻頻使用"零首付"或者"低首付"的字眼,挑逗買房人。但郭毅透露,北京市場上並不存在零首付的樓盤,這些項目實際都是為瞭促銷而作的首付分期。

  或許是為瞭沖刺年終考核指標,最近兩個月,北京的新盤明顯加快瞭入市的步伐。但令開發商失望的是,增加的供應卻並未帶來想象中的交易。北京青年報記者查看瞭北京市房地產交易管理網公佈的住宅交易信息後發現,截至6月16日,5、6月份裡,共有39個期房項目獲批入市,但在網上備案有成交記錄的項目不足十個,大量新盤項目遭遇滯銷。

  售樓處外靠"人海"拉客 售樓處內靠派對蓄客

  新盤普遍簽約率低 超過四成便算熱銷

  根據亦莊金茂悅某銷售人員介紹,"一成首付活動"實際上就是先與開發商草簽合同,付10%款項,其實就是交訂金占上房源避免漲價,但其它20%的首付金額不是不交瞭,而是延期到11月底之前必須交齊,屆時才能網簽。並非真的隻需要付一成首付,而是變相的分期首付。並且同樣名額有限,隻有30套房源。

地產中考開發商沖刺成績單使盡手段吸引買房人

  不過由於市場預期已發生轉變,入市新盤的成交量尚難出現大幅好轉,根據北京市房地產交易管理網的數據顯示,大部分新盤項目的網簽簽約率都低於三成,少數超過四成的項目便算是熱銷盤瞭。市場再次進入對峙狀態,一方面入市新盤暫緩瞭跟進上一波降價促銷的步伐,取而代之的是各種噱頭式的吆喝;另一方面市場成交跌入低谷,入市新盤卻不屏東林邊農地貸款汽車貸款新北三重汽車貸款斷增多,樓市出現瞭嚴重的滯銷現象。

  如何應對滯銷,降價無疑是最簡單的方式,但也是開發商最不願啟用的方式。對於大部分並不願意降價的新盤項目來說,就需要花更多的精力來吸引為數不多的買房人。記者在通州、亦莊、馬駒橋等新興區域探訪時房屋民間信貸轉貸怎麼貸款比較會過件發現,由於在之前已經經歷過一波降價行情,多數開發商都沒有進一步調價,而是在售樓處外的各個交通要道,人流集中的地方,采取瞭人海戰術的"搶逼圍"方式,現場拉人看房。

  雖然開發商為瞭刺激銷售,使盡手段,但收效甚微,樓市成交依舊難見起色,庫存房數量也一再攀升。數據顯示,截至6月15日,北京市新房庫存量突破77000套。

  新盤簽約率萎縮,與價格的僵持不無關系。上一波萬科和東亞地產旗下多個項目低價入市,引發瞭一波密集成交後,新房成交再次跌入低谷。北青報記者實地調查後卻發現,成交停滯與當前許多新盤暫緩跟進降價有關,多數樓盤並未做出實質性的大幅降價決策,售價基本和前期持平。

  另外,上周北京市住房公積金管理中心對公積金貸款所需的材料和證明予以簡化,提高瞭公積金貸款效率,這一信號對目前市場購買力不足的剛需人群來說也是明顯的利好支持。基於此,胡景暉認為,未來一段時間,或將是樓市剛需的入市良機。

  鏈接

  截至目前,已有萬科、保利、中海、世茂等33傢房企披露瞭前五月的銷售情況。其中有23傢房企隻完成瞭年度銷售目標的三成左右。

  數據顯示,除恒大、萬科等個別企業較好外,其餘企業銷售情況並不樂觀。像首創置業前五月僅完成全年目標的18%。此外,首開、奧園、恒盛地產等房企也隻完成全年銷售目標不到25%。還有世茂房地產、招商地產、金地集團以及佳兆業等房企,年度目標完成率均低於30%,面臨較大的搶收壓力。

  事實上,從當前成交情況看,低迷的市場環境仍在延續。以北京為例,6月上半月住宅新房網簽量為2443套,雖比5月上半月小幅增長7.34%,但比去年同期減少43.86%。二手住宅網簽量為2557套,比5月上半月減少19.21%,比去年同期減少54.57%。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-19/08502782996.shtml
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